Comprar um apartamento na planta exige planejamento para além da entrada. Quando parte do preço fica para um financiamento futuro, o orçamento precisa comportar o saldo a quitar, os juros e as despesas da aquisição. Se essa conta não fechar, o comprador pode enfrentar a necessidade de renegociar ou encerrar o contrato.
O saldo a financiar merece tanta atenção quanto a entrada
Em uma compra que prevê a contratação posterior do crédito, conseguir pagar as parcelas iniciais não demonstra, por si só, que o financiamento caberá no orçamento. É necessário considerar quanto ainda será devido, quando esse valor deverá ser quitado e quais condições estarão disponíveis no momento da contratação.
Por isso, comparar somente a entrada ou a primeira parcela deixa parte importante da conta de fora. A capacidade de pagamento precisa ser avaliada para todo o compromisso, incluindo as despesas de morar no imóvel.
Quanto custaria financiar R$ 350 mil em 120 meses?
O exemplo abaixo usa a tabela Price, com pagamentos mensais iguais de principal e juros, primeira prestação após um mês e nenhuma amortização antecipada. A taxa de 14% ao ano é uma hipótese de cálculo, não uma oferta bancária nem uma indicação da Selic vigente.
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| Preço do imóvel | R$ 500.000,00 |
| Entrada | R$ 150.000,00 |
| Valor financiado | R$ 350.000,00 |
| Prazo | 120 meses |
| Taxa efetiva anual adotada | 14% |
| Prestação de principal e juros | R$ 5.261,99 |
| Soma das prestações | R$ 631.438,37 |
| Juros ao longo do prazo | R$ 281.438,37 |
| Entrada + prestações | R$ 781.438,37 |
Os totais foram calculados antes do arredondamento da prestação para centavos. Também é importante distinguir o financiamento do preço total pago: a entrada de R$ 150 mil precisa ser somada às prestações. Ela não está incluída nos R$ 631,4 mil destinados ao pagamento da dívida simulada.
Selic e juros do financiamento não são a mesma taxa
Não basta substituir a taxa de um contrato pela Selic para estimar seu custo. A conta deve utilizar os juros efetivamente oferecidos pelo banco, o prazo, o sistema de amortização e as demais condições da proposta.
O Custo Efetivo Total, conhecido como CET, reúne os juros e as despesas consideradas na operação de crédito, como tarifas e seguros. Sua informação é disciplinada pela Resolução CMN nº 4.881.
Além de comparar o CET, o comprador precisa examinar os indexadores previstos no contrato. Uma simulação com taxa fixa não garante a trajetória futura de índices variáveis nem reproduz todas as condições que poderão existir quando o financiamento for contratado.
Desistir da compra pode ter consequências financeiras
O desfazimento de uma compra na planta não significa, automaticamente, receber de volta tudo o que foi pago. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, disciplina hipóteses de encerramento dos contratos e prevê deduções e prazos de restituição.
As condições dependem da situação contratual e do motivo do desfazimento. A lei também exige que contratos de incorporação apresentem um quadro-resumo com informações como preço, entrada, parcelas, índices de correção, juros e consequências da rescisão.
O que colocar na conta antes de assinar
- Valor da entrada, parcelas intermediárias e saldo que dependerá de financiamento.
- Juros, prazo, CET e índices de correção previstos na proposta.
- Tributos, registro, escritura, mudança e eventuais custos de acabamento.
- Condomínio, IPTU e demais despesas mensais após a entrega das chaves.
- Margem do orçamento para imprevistos e variações de renda.
- Condições de renegociação, cessão e encerramento do contrato.
A decisão fica mais clara quando o comprador conhece o desembolso completo. A parcela que cabe hoje é apenas uma parte da análise: o saldo futuro e os custos adicionais também precisam caber no planejamento.
Fontes e metodologia
- Planalto — Lei nº 13.786/2018.
- Banco Central — Resolução CMN nº 4.881, sobre o CET.
- Cálculo ilustrativo pela fórmula Price: prestação = principal × i ÷ [1 − (1 + i)−n], com principal de R$ 350 mil, n = 120 e i = (1,14)1/12 − 1. Não corresponde a uma proposta de crédito.
